Effective Gross Income (EGI)とは、賃貸不動産における総収入から空室や賃料減免等の損失を差し引いた後に残る実質的な収益額である。
概要
EGIは、不動産投資家が物件の収益性を初期評価する際に用いられる指標で、賃料収入とその他の付随収入（管理費・駐車場料金等）を合算し、実際に受け取ることが見込まれる金額を示す。従来は「総潜在収益」（Gross Potential Income, GPI）の概念から派生し、空室率や貸付損失の影響を考慮することでより現実的な収益予測を可能にした。日本では不動産投資信託（REIT）や個人投資家が物件評価時にEGIを基礎データとして使用し、キャップレート（Capitalization Rate）の算定に不可欠となっている。
役割と機能
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収益予測の土台
EGIは、Net Operating Income (NOI) を計算する際の前段階であり、経営コストを差し引く前の総収入を把握できる。NOIへの移行点として、投資家は運営リスクと収益性を比較検討できる。 -
ローン評価・担保価値算定
金融機関は物件貸付時にEGIを基に返済能力を判断し、担保価値の設定や金利条件を決定する。特に高額投資が絡むREITでは、EGRが安定したキャッシュフローを示す指標として重視される。 -
市場比較・パフォーマンスモニタリング
同業他社や地域別のEGI水準と比較することで、物件の競争力や運営効率を可視化できる。JREITインデックスに組み入れられる際も、EGIが重要な入力値となり、市場全体の収益トレンドを示す。
特徴
- GPIとの違い：GPIは理想的な空室ゼロ条件下で計算される潜在収益に対し、EGIは実際の空室・減免を反映した実態を表す。
- NOI前段階：NOIは運営費用（管理料・修繕費等）を差し引いた残りであるが、EGIはその前提となる収益額。
- 構成要素の明確化：賃料収入＋サービス料金＋その他収入から「空室損失」「信用減免」を差し引くことで算出されるため、各項目を個別に管理できる。
- データ入力の容易さ：物件管理システムやサブリース契約書、媒介契約情報から自動取得が可能であり、リアルタイム更新が実現しやすい。
現在の位置づけ
近年の不動産市場では、デジタル化とビッグデータ解析の進展により、EGIの算定精度は飛躍的に向上している。物件管理プラットフォームがリアルタイムの稼働率や賃料変動を反映し、AIによる空室予測と組み合わせることで、投資判断の迅速化が図られている。また、REIT規制の強化に伴い、投資家保護の観点からEGIの開示要件も厳格化されており、透明性が高まっている。キャップレート計算におけるEGIは依然として主要な指標であり、不動産評価モデルや市場価格形成に不可欠である。さらに、国際的な投資家の参入拡大とともに、EGR（Effective Gross Rent）との連携が進み、グローバル比較分析にも活用されている。
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