kankai-kakutei-shikaku-hyou

kankai-kakutei-shikaku-hyouとは、不動産鑑定において、物件の評価額を確定するために作成される公式な表である。
この表は、路線価・公示地価・実勢価格等の基準値と比較し、キャップレートやNOIなどの指標を用いながら算出された鑑定価額を明示する。

概要

不動産取引において評価額の透明性が求められる中で、kankai‑kakutei‑shikaku‑hyouは鑑定業務の最終的なアウトプットとして位置付けられている。
物件ごとの特性（建ぺい率・容積率・敷地境界）を反映し、私募REITやJREITインデックスへの組入れ時に必要不可欠な基礎資料となる。

役割と機能

• 評価の確定：鑑定士が算出した価額を公式化し、売買契約・融資審査で使用する。
• 比較分析：路線価・公示地価との乖離を数値化し、市場価格と実勢価格のギャップを可視化。
• リスク管理：サブリースや原状回復義務がある物件において、将来費用を含めた評価額を提示。
• レポート作成支援：媒介契約の成立時に必要な書類として、取引相手へ提示される。

特徴

• 公式性：鑑定士が署名・捺印した証明書と同等の法的効力を有する。
• 多指標統合：キャップレート、NOI、建物面積比率など複数の評価指標を一括表示。
• 可搬性：電子データとして保存・共有が可能で、JREITインデックス構成銘柄への自動反映に利用される。
• 透明性：算出根拠（路線価・公示地価）を明記することで、第三者監査や税務調査にも耐える。

現在の位置づけ

近年の不動産市場では、価格変動が激しくなる中で鑑定価額の正確性と透明性が投資家に求められている。
kankai‑kakutei‑shikaku‑hyouは、特に私募REITや公募REITの評価基準として採用されるケースが増加しており、金融機関の融資審査でも必須項目となっている。
規制面では、宅地建物取引業法に基づく鑑定報告書と同等の扱いを受けるよう改正が進められ、データベース化・標準化が推進されている。