純 NOI

純 NOIとは、物件の総収益から運営費用を差し引いた後に残る利益であり、借入金利や税金は含まない。

概要

不動産投資における基本的な業績指標として確立され、NOI（Net Operating Income）の純粋な形態である。物件の収益性を測るために、賃料収入から管理費・修繕費・保険料など運営関連費用のみを除外し、財務構造や税制の影響を排した状態を示す。

役割と機能

純 NOIは、REIT（不動産投資信託）や個別物件の評価基準として使用される。CAPレート計算の分子に相当し、物件価値＝純NOI÷キャップレートで算定できるため、投資判断の核心指標となる。また、サブリース契約や原状回復費用を含めた実質収益性評価にも応用される。

特徴

• 安定性：借入金利・税負担が除外されるため、資本構成の変動に左右されない。
• 比較可能性：同業種・地域間で統一した指標として利用できる。
• 透明性：運営費用を詳細に分解して算定することで、投資家への説明責任が担保される。

現在の位置づけ

近年、JREITインデックスや私募REITの開示基準で純 NOIの計上が義務付けられ、投資家情報として重要視されている。また、媒介契約や建ぺい率・容積率と連動した物件評価においても、純 NOIは主要なパフォーマンス指標となっている。金融市場の透明性向上と規制強化の中で、その信頼性と実務適用範囲が拡大している。

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