実質 NOIとは、物件の総収益から運営費用を差し引き、さらに税金や減価償却費、非経常的な費用を調整した後の純営業利益である。
目次
概要
実質 NOI は不動産評価の基礎指標として確立され、物件の収益性を客観的に測るために開発された。従来の NOI は税金や減価償却を含まないが、実質 NOI はそれらを除外し、実際のキャッシュフローに近い数値を提供する。REIT などの投資信託では、投資家への配当計算や資産価値評価に不可欠である。
役割と機能
実質 NOI は物件の収益力を示す指標として、投資判断や資金調達に利用される。キャップレート（実質 NOI ÷ 物件価格）を算出することで、同業他社や市場平均との比較が可能となり、投資リスクとリターンのバランスを評価できる。さらに、リース契約の交渉や再評価時の基準値としても活用される。
特徴
- 税金・減価償却の除外：実質 NOI は税金や減価償却費を考慮しないため、実際のキャッシュフローを反映。
- 非経常費用の調整：偶発的な修繕費やリフォーム費用を除外し、安定した収益性を示す。
- 投資家視点の指標：投資家が実際に受け取る配当やキャッシュフローを予測しやすい。
- 比較性の向上：同一市場内での物件比較を容易にし、投資判断の一貫性を高める。
現在の位置づけ
近年、ESG 要件や投資家の情報開示要求の高まりに伴い、実質 NOI の算定基準が統一されつつある。多くの国で公表基準が設けられ、REIT の報告義務に組み込まれている。加えて、デジタル化によるデータ取得の容易化により、実質 NOI の算定精度が向上し、投資家のリスク評価における重要度が増している。
